記者 | 馬一凡

一直堅(jiān)持規(guī)模、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)“三駕馬車”平衡發(fā)展的禹洲集團(tuán)（01628.HK），在今年12月初累計(jì)合約銷售突破1000億元，正式晉級(jí)“千億俱樂部”。

在禹洲的天平上，穩(wěn)健才是最重的砝碼。過去幾年，和大部分中型房企不同，禹洲一直不愿犧牲利潤(rùn)和安全去換取規(guī)模。最終，這種穩(wěn)健風(fēng)格讓禹洲在震蕩時(shí)代迎來(lái)機(jī)遇。

2020年不同尋常，年初疫情給各行各業(yè)帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。而且，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊僖堰B續(xù)4個(gè)月下滑。

近兩年涌現(xiàn)的“千億新貴”銳氣少了，部分去年表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的“新千億”“準(zhǔn)千億”房企今年房企都面臨著增速明顯下滑的局面。下半年，部分房企打響慘烈的折扣戰(zhàn)。過去無(wú)往不利的傳統(tǒng)做法，一時(shí)間失效了。

市場(chǎng)嚴(yán)峻形勢(shì)下，禹洲卻逆勢(shì)崛起。

今年前11個(gè)月，禹洲集團(tuán)合約銷售額達(dá)到986億元，同比增長(zhǎng)47%，增速在TOP50房企中位居前列，今年12月7日，禹洲公告合約銷售額破千億。

禹洲之所以在今年表現(xiàn)突出，和過去打下的基礎(chǔ)是分不開的，記者了解到，禹洲一直堅(jiān)持深耕布局一二線城市、高效率運(yùn)營(yíng)、注重產(chǎn)品力，所以才能厚積薄發(fā)。

前瞻性布局迎來(lái)收獲期

由于市場(chǎng)環(huán)境變化，三四線風(fēng)險(xiǎn)大幅攀升，一二線市場(chǎng)的穩(wěn)健度愈發(fā)彰顯。而禹洲一直堅(jiān)持布局一二線城市，截至目前一二線土儲(chǔ)占比超過90%。

禹洲近幾年的快速成長(zhǎng)，正是得益于其前瞻的戰(zhàn)略。

2017年，禹洲提出新的發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域深耕，全國(guó)領(lǐng)先。

區(qū)域聚焦深耕，就是在區(qū)域內(nèi)聚焦資源——做深做透，這是提高產(chǎn)能和費(fèi)效比的最好手段。

在聚焦深耕戰(zhàn)略下，目前禹洲實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角、海西、大灣區(qū)、京津冀、華中和西南6大區(qū)域、37城的布局，土儲(chǔ)中90%聚焦一二線。

4-6月份以來(lái)，一線和二線城市復(fù)蘇超過預(yù)期。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，4月份以來(lái)一線城市整體環(huán)比成交上升高達(dá)45%，二線城市環(huán)比成交上升48%，比如上海，上升增長(zhǎng)了60%，北京廣州也超過50%。

禹洲在2019年新增的35塊地，成為今年銷售的主力。其中95%的地塊都在一線城市、二線省會(huì)級(jí)城市以及準(zhǔn)二線城市，如上海，合肥，南京，蘇州，無(wú)錫，杭州等。

這些土地投資在今年看到了成效。

3月，禹洲實(shí)現(xiàn)合約銷售金額57.17億元，同比上升11.7%；4月，禹洲實(shí)現(xiàn)合約銷售金額96.27億元，環(huán)比增長(zhǎng)68.39%，同比增長(zhǎng)87.41%；5月，禹洲銷售同比漲幅超過1倍，并創(chuàng)下歷史新高，合約銷售金額達(dá)到107.51億元；6月，禹洲合約銷售達(dá)到121.1億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到68.6%。

禹洲深耕的長(zhǎng)三角都市圈，在上半年貢獻(xiàn)了268億元的合約銷售，占比達(dá)到62%。在蘇州市場(chǎng)，禹洲進(jìn)駐不到3年時(shí)間，單城銷售就突破了一百億銷售規(guī)模，成為禹洲第一個(gè)百億銷售的城市公司。在合肥，也在10月底成功突破100億，成為禹洲的第2座百億級(jí)城市。

在長(zhǎng)三角地區(qū)迅速恢復(fù)、一二線城市保持堅(jiān)挺這兩個(gè)因素疊加下，禹洲的業(yè)績(jī)逆勢(shì)恢復(fù)并呈V型反彈之勢(shì)，證明了一二線城市區(qū)域深耕戰(zhàn)略的成功。

為什么禹洲有這樣的戰(zhàn)略布局？因?yàn)檫@種6大城市群布局是千億房企布局的主流核心區(qū)域；37城都是這些核心區(qū)域的核心城市；這種布局，與禹洲的“穩(wěn)健”不謀而合。

過去26年，禹洲從廈門出發(fā)，穩(wěn)扎穩(wěn)打走向全國(guó)，在2000年后連續(xù)10年位居廈門樓市第一名；在以廈門為核心的海西區(qū)域站穩(wěn)腳跟后，禹洲開始外拓，2004年來(lái)到上海，在上海站穩(wěn)腳跟后，又以上海為支點(diǎn)，開拓合肥、杭州、蘇州、南京、寧波等；2006年來(lái)到天津，在天津站穩(wěn)腳跟后，又以天津?yàn)橹c(diǎn)，開拓唐山、北京、石家莊等。

在一個(gè)城市站穩(wěn)腳跟，再以此為支點(diǎn)向外拓展，穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營(yíng)，這種穩(wěn)健的發(fā)展思路，貫穿于禹洲過去26年發(fā)展歷程。

禹洲的穩(wěn)健，也從財(cái)務(wù)指標(biāo)可以體現(xiàn)。截至2020年中期，禹洲實(shí)現(xiàn)總收入140.69億元，較去年同期上升20.36%，創(chuàng)下歷史新高；錄得毛利潤(rùn)32.76億元、錄得歸母凈利至10.19億元；剔除非現(xiàn)金調(diào)整后的毛利率為27%，處于穩(wěn)健合理水平。

負(fù)債方面，凈負(fù)債率同比下降9個(gè)百分點(diǎn)至63.7%；上半年的加權(quán)平均融資成本為7.22%，維持在合理的水平。

禹洲一年內(nèi)須償還的有息負(fù)債約為222.5億元，而同期手握現(xiàn)金約429.68億元，現(xiàn)金短債比達(dá)2.49倍，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

千億之后更重視產(chǎn)品提升

今年，禹洲還發(fā)生了一件大事——入駐深圳總部，啟動(dòng)上海深圳雙總部戰(zhàn)略。

2017年，在上?？偛柯涞睾?，禹洲重新搭建了管理體系，建立集團(tuán)總部——區(qū)域公司——城市公司3級(jí)體系，給予區(qū)域公司足夠的權(quán)限，最大限度的激發(fā)區(qū)域公司和城市公司的活力?？偛柯涞厣虾：螅艘淮笈咚降膶I(yè)人才的加盟，也為后續(xù)禹洲在上海，在長(zhǎng)三角站穩(wěn)腳跟打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

與此同時(shí)，禹洲還進(jìn)一步做強(qiáng)做精集團(tuán)總部，總部各職能條線在提升專業(yè)能力的基礎(chǔ)上，全力服務(wù)好區(qū)域、城市公司。

正是基于組織的蝶變，長(zhǎng)三角逐漸成為禹洲業(yè)績(jī)的重要支撐，禹洲也將其在長(zhǎng)三角的成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到其他區(qū)域。

2020年初，禹洲集團(tuán)又在原滬蘇區(qū)域、浙皖區(qū)域的基礎(chǔ)上，裂變整合為東部區(qū)域、江蘇區(qū)域，不斷優(yōu)化組織，激發(fā)一線活力。

而隨著以上海為核心的長(zhǎng)三角區(qū)域的高度成熟、穩(wěn)定，禹洲于2020年6月正式入駐深圳禹洲廣場(chǎng)，啟用深圳總部，上海深圳雙總部戰(zhàn)略正式落地。此外，還成立了西南區(qū)域。

除了進(jìn)行組織變革，禹洲還構(gòu)建了以價(jià)值創(chuàng)造為核心的大運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)體系。

禹洲以“項(xiàng)目”為公司經(jīng)營(yíng)的最小操作單元，建立從產(chǎn)品本身到管理和服務(wù)的可復(fù)制化，標(biāo)準(zhǔn)化解決80%的問題同時(shí)，授權(quán)下放，集中力量解決20%的疑難問題和特殊事項(xiàng)。

從投資標(biāo)準(zhǔn)卡位開始，禹洲堅(jiān)持“戰(zhàn)略+市場(chǎng)+財(cái)務(wù)”漏斗原則，強(qiáng)抓客研，強(qiáng)控定價(jià)、成本、投資回收期、利潤(rùn)率等幾個(gè)核心指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了投營(yíng)一體。

行業(yè)下半場(chǎng)，增量大概率見頂，企業(yè)規(guī)模不再具有決定性意義，而創(chuàng)造價(jià)值、具備盈利能力則成為企業(yè)的核心能力。

禹洲雖然是一家閩系房企，但在香港上市，在管理風(fēng)格上，更推崇香港地產(chǎn)公司低負(fù)債、高盈利、高派息的發(fā)展模式，即平衡規(guī)模、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)“三駕馬車”齊頭并進(jìn)、穩(wěn)健發(fā)展。

這正與禹洲追求百年企業(yè)的目標(biāo)不謀而合。千億之后，禹洲將在房住不炒的基調(diào)下更加重視居住體驗(yàn)的提升，堅(jiān)持以利潤(rùn)為導(dǎo)向的“適度高周轉(zhuǎn)、極致產(chǎn)品力”，通過產(chǎn)品和服務(wù)的提升為美好生活賦能。