記者 | 馬一凡

一直堅持規(guī)模、利潤、風險“三駕馬車”平衡發(fā)展的禹洲集團（01628.HK），在今年12月初累計合約銷售突破1000億元，正式晉級“千億俱樂部”。

在禹洲的天平上，穩(wěn)健才是最重的砝碼。過去幾年，和大部分中型房企不同，禹洲一直不愿犧牲利潤和安全去換取規(guī)模。最終，這種穩(wěn)健風格讓禹洲在震蕩時代迎來機遇。

2020年不同尋常，年初疫情給各行各業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)，房地產行業(yè)更是如此。而且，國內外經濟政治形勢錯綜復雜。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，百強房企單月業(yè)績增速已連續(xù)4個月下滑。

近兩年涌現(xiàn)的“千億新貴”銳氣少了，部分去年表現(xiàn)強勢的“新千億”“準千億”房企今年房企都面臨著增速明顯下滑的局面。下半年，部分房企打響慘烈的折扣戰(zhàn)。過去無往不利的傳統(tǒng)做法，一時間失效了。

市場嚴峻形勢下，禹洲卻逆勢崛起。

今年前11個月，禹洲集團合約銷售額達到986億元，同比增長47%，增速在TOP50房企中位居前列，今年12月7日，禹洲公告合約銷售額破千億。

禹洲之所以在今年表現(xiàn)突出，和過去打下的基礎是分不開的，記者了解到，禹洲一直堅持深耕布局一二線城市、高效率運營、注重產品力，所以才能厚積薄發(fā)。

前瞻性布局迎來收獲期

由于市場環(huán)境變化，三四線風險大幅攀升，一二線市場的穩(wěn)健度愈發(fā)彰顯。而禹洲一直堅持布局一二線城市，截至目前一二線土儲占比超過90%。

禹洲近幾年的快速成長，正是得益于其前瞻的戰(zhàn)略。

2017年，禹洲提出新的發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域深耕，全國領先。

區(qū)域聚焦深耕，就是在區(qū)域內聚焦資源——做深做透，這是提高產能和費效比的最好手段。

在聚焦深耕戰(zhàn)略下，目前禹洲實現(xiàn)長三角、海西、大灣區(qū)、京津冀、華中和西南6大區(qū)域、37城的布局，土儲中90%聚焦一二線。

4-6月份以來，一線和二線城市復蘇超過預期。第三方機構數(shù)據(jù)顯示，4月份以來一線城市整體環(huán)比成交上升高達45%，二線城市環(huán)比成交上升48%，比如上海，上升增長了60%，北京廣州也超過50%。

禹洲在2019年新增的35塊地，成為今年銷售的主力。其中95%的地塊都在一線城市、二線省會級城市以及準二線城市，如上海，合肥，南京，蘇州，無錫，杭州等。

這些土地投資在今年看到了成效。

3月，禹洲實現(xiàn)合約銷售金額57.17億元，同比上升11.7%；4月，禹洲實現(xiàn)合約銷售金額96.27億元，環(huán)比增長68.39%，同比增長87.41%；5月，禹洲銷售同比漲幅超過1倍，并創(chuàng)下歷史新高，合約銷售金額達到107.51億元；6月，禹洲合約銷售達到121.1億元，同比增長達到68.6%。

禹洲深耕的長三角都市圈，在上半年貢獻了268億元的合約銷售，占比達到62%。在蘇州市場，禹洲進駐不到3年時間，單城銷售就突破了一百億銷售規(guī)模，成為禹洲第一個百億銷售的城市公司。在合肥，也在10月底成功突破100億，成為禹洲的第2座百億級城市。

在長三角地區(qū)迅速恢復、一二線城市保持堅挺這兩個因素疊加下，禹洲的業(yè)績逆勢恢復并呈V型反彈之勢，證明了一二線城市區(qū)域深耕戰(zhàn)略的成功。

為什么禹洲有這樣的戰(zhàn)略布局？因為這種6大城市群布局是千億房企布局的主流核心區(qū)域；37城都是這些核心區(qū)域的核心城市；這種布局，與禹洲的“穩(wěn)健”不謀而合。

過去26年，禹洲從廈門出發(fā)，穩(wěn)扎穩(wěn)打走向全國，在2000年后連續(xù)10年位居廈門樓市第一名；在以廈門為核心的海西區(qū)域站穩(wěn)腳跟后，禹洲開始外拓，2004年來到上海，在上海站穩(wěn)腳跟后，又以上海為支點，開拓合肥、杭州、蘇州、南京、寧波等；2006年來到天津，在天津站穩(wěn)腳跟后，又以天津為支點，開拓唐山、北京、石家莊等。

在一個城市站穩(wěn)腳跟，再以此為支點向外拓展，穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營，這種穩(wěn)健的發(fā)展思路，貫穿于禹洲過去26年發(fā)展歷程。

禹洲的穩(wěn)健，也從財務指標可以體現(xiàn)。截至2020年中期，禹洲實現(xiàn)總收入140.69億元，較去年同期上升20.36%，創(chuàng)下歷史新高；錄得毛利潤32.76億元、錄得歸母凈利至10.19億元；剔除非現(xiàn)金調整后的毛利率為27%，處于穩(wěn)健合理水平。

負債方面，凈負債率同比下降9個百分點至63.7%；上半年的加權平均融資成本為7.22%，維持在合理的水平。

禹洲一年內須償還的有息負債約為222.5億元，而同期手握現(xiàn)金約429.68億元，現(xiàn)金短債比達2.49倍，遠超行業(yè)平均水平。

千億之后更重視產品提升

今年，禹洲還發(fā)生了一件大事——入駐深圳總部，啟動上海深圳雙總部戰(zhàn)略。

2017年，在上?？偛柯涞睾螅碇拗匦麓罱斯芾眢w系，建立集團總部——區(qū)域公司——城市公司3級體系，給予區(qū)域公司足夠的權限，最大限度的激發(fā)區(qū)域公司和城市公司的活力?？偛柯涞厣虾：螅艘淮笈咚降膶I(yè)人才的加盟，也為后續(xù)禹洲在上海，在長三角站穩(wěn)腳跟打下堅實基礎。

與此同時，禹洲還進一步做強做精集團總部，總部各職能條線在提升專業(yè)能力的基礎上，全力服務好區(qū)域、城市公司。

正是基于組織的蝶變，長三角逐漸成為禹洲業(yè)績的重要支撐，禹洲也將其在長三角的成功經驗復制到其他區(qū)域。

2020年初，禹洲集團又在原滬蘇區(qū)域、浙皖區(qū)域的基礎上，裂變整合為東部區(qū)域、江蘇區(qū)域，不斷優(yōu)化組織，激發(fā)一線活力。

而隨著以上海為核心的長三角區(qū)域的高度成熟、穩(wěn)定，禹洲于2020年6月正式入駐深圳禹洲廣場，啟用深圳總部，上海深圳雙總部戰(zhàn)略正式落地。此外，還成立了西南區(qū)域。

除了進行組織變革，禹洲還構建了以價值創(chuàng)造為核心的大運營驅動體系。

禹洲以“項目”為公司經營的最小操作單元，建立從產品本身到管理和服務的可復制化，標準化解決80%的問題同時，授權下放，集中力量解決20%的疑難問題和特殊事項。

從投資標準卡位開始，禹洲堅持“戰(zhàn)略+市場+財務”漏斗原則，強抓客研，強控定價、成本、投資回收期、利潤率等幾個核心指標，實現(xiàn)了投營一體。

行業(yè)下半場，增量大概率見頂，企業(yè)規(guī)模不再具有決定性意義，而創(chuàng)造價值、具備盈利能力則成為企業(yè)的核心能力。

禹洲雖然是一家閩系房企，但在香港上市，在管理風格上，更推崇香港地產公司低負債、高盈利、高派息的發(fā)展模式，即平衡規(guī)模、利潤、風險“三駕馬車”齊頭并進、穩(wěn)健發(fā)展。

這正與禹洲追求百年企業(yè)的目標不謀而合。千億之后，禹洲將在房住不炒的基調下更加重視居住體驗的提升，堅持以利潤為導向的“適度高周轉、極致產品力”，通過產品和服務的提升為美好生活賦能。