付珊珊/文

2017年，禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安為公司定下了三年千億的目標(biāo)，2020年是禹洲沖刺千億的關(guān)鍵年份。

12月7日，禹洲公告稱(chēng)，公司年度銷(xiāo)售額已正式突破千億，比年初計(jì)劃早了二十多天。就在不久前，禹洲才發(fā)布其前十一月未經(jīng)審核的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，前十一月，禹洲實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額986.13億元，同比增幅達(dá)到47%，這樣的銷(xiāo)售增速，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在TOP50房企中名列前茅。

實(shí)際上，行業(yè)發(fā)展至今，千億房企已不稀缺，但能夠平衡規(guī)模、利潤(rùn)和負(fù)債的千億房企卻不多見(jiàn)，禹洲算得上一個(gè)。與眾多中小房企為了沖擊千億而犧牲利潤(rùn)、造成負(fù)債高企不同，禹洲的千億建立在63.7%的凈負(fù)債率基礎(chǔ)上。

規(guī)模、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)“三駕馬車(chē)”平衡發(fā)展，是禹洲為千億房企提供的一種新樣本。

“非典型”閩系房企

禹洲發(fā)跡于廈門(mén)，雖出身閩系，或許是因?yàn)槔习宄Ｄ暝谙愀郯l(fā)展，禹洲身上并沒(méi)有閩系房企的激進(jìn)，反倒帶有明顯的港資企業(yè)特點(diǎn)，即低負(fù)債、高盈利、高派息。

記者注意到，過(guò)去26年，禹洲的發(fā)展軌跡很有意思。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，禹洲在2000年后曾連續(xù)10年位居廈門(mén)樓市第一名。在廈門(mén)坐上第一名的寶座后，禹洲開(kāi)始了外拓：2004年布局上海，并曾一度在上海做到前10，并以上海為支點(diǎn)，布局合肥、杭州、蘇州、南京、寧波等；2006年布局天津，隨后又以天津?yàn)橹c(diǎn)，開(kāi)拓唐山、北京、石家莊等。

在一個(gè)城市深耕、站穩(wěn)腳跟，再以此為支點(diǎn)向外拓展，對(duì)房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是最穩(wěn)健的打法。

即使是沖擊千億的2020年，禹洲依然保持了穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這在其財(cái)務(wù)指標(biāo)中也有所體現(xiàn)。

營(yíng)收創(chuàng)歷史新高

根據(jù)禹洲2020年中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)禹洲實(shí)現(xiàn)總收入140.69億元，較去年同期上升20.36%，創(chuàng)下歷史新高；錄得毛利潤(rùn)32.76億元、錄得歸母凈利至10.19億元。負(fù)債方面，禹洲債務(wù)結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化。至2020年中期，將境外美元債的加權(quán)平均年限由去年底的3.2年延長(zhǎng)至今年上半年的3.3年，優(yōu)于同業(yè)水平；凈負(fù)債率同比下降9個(gè)百分點(diǎn)至63.7%；上半年的加權(quán)平均融資成本為7.22%，維持在合理的水平。償債能力方面，至2020年中期，禹洲一年內(nèi)須償還的有息負(fù)債約為222.5億元，而同期手握現(xiàn)金約429.68億元，現(xiàn)金短債比達(dá)2.49倍，優(yōu)于行業(yè)平均水平。

上市11年派息已超IPO價(jià)格

今年以來(lái)，“三道紅線(xiàn)”融資監(jiān)管政策出臺(tái)，不少房企紛紛“踩線(xiàn)”，但從禹洲的財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，即使按照“三道紅線(xiàn)”的標(biāo)準(zhǔn)衡量，禹洲也優(yōu)于大部分典型房企。

深耕都市圈 布局一二線(xiàn)

禹洲實(shí)現(xiàn)千億是一種必然，這種必然也與其26年發(fā)展中一直保持對(duì)市場(chǎng)前瞻性研判并精準(zhǔn)布局相關(guān)。

禹洲的戰(zhàn)略布局大致可以濃縮為兩點(diǎn)，即深耕都市圈，堅(jiān)定布局一二線(xiàn)城市。

早在2004年，禹洲首次走出大本營(yíng)進(jìn)行外拓時(shí)，便選擇了長(zhǎng)三角這一經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為強(qiáng)勁的區(qū)域，并在之后把總部設(shè)立在上海。這種布局讓長(zhǎng)三角區(qū)域至今仍為禹洲銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的中堅(jiān)力量。

根據(jù)禹洲中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，長(zhǎng)三角都市圈為禹洲整體貢獻(xiàn)了268億元的合約銷(xiāo)售，占比達(dá)到62%。在長(zhǎng)三角的部分核心城市，如蘇州、合肥，禹洲已經(jīng)孵化出了兩個(gè)銷(xiāo)售突破百億的城市公司。

2020年不僅是禹洲突破千億之年，同時(shí)也是禹洲雙總部開(kāi)啟的元年。這也是禹洲深耕布局都市圈的又一可圈可點(diǎn)之處。

隨著大灣區(qū)發(fā)展上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面，大灣區(qū)也迎來(lái)高速發(fā)展，看準(zhǔn)此機(jī)遇后，禹洲搶先布局，于今年新設(shè)立了深圳總部，企圖在千億規(guī)模之上，打造多個(gè)規(guī)模增長(zhǎng)極。

除了長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，目前，禹洲還布局了海西、京津冀、華中和西南四大區(qū)域，在37個(gè)城市布局打造了超200個(gè)項(xiàng)目。

在都市圈布局戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，禹洲的布局思路中還有一條邏輯線(xiàn)，即堅(jiān)定布局一二線(xiàn)城市。

一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的周期性導(dǎo)致不少房企為了做大做強(qiáng)而跟風(fēng)布局，例如一二線(xiàn)城市看漲時(shí)布局一二線(xiàn)，三四線(xiàn)城市有發(fā)展紅利時(shí)便又轉(zhuǎn)向三四線(xiàn)布局，最典型的例子就是前幾年三四線(xiàn)棚改紅利釋放時(shí)，不少房企深度下沉三四線(xiàn)進(jìn)行布局，雖然實(shí)現(xiàn)了“彎道超車(chē)”，但隨著棚改紅利邊際遞減，一二線(xiàn)市場(chǎng)重新回歸，這類(lèi)企業(yè)便很難及時(shí)換倉(cāng)，從而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提升。

與這類(lèi)型企業(yè)相比，禹洲走的完全是另一種路子。

禹洲在行業(yè)內(nèi)是堅(jiān)定的一二線(xiàn)城市擁護(hù)者。林龍安曾在多次采訪中均表達(dá)對(duì)一二線(xiàn)城市的看好。目前，在禹洲的布局中，一二線(xiàn)城市的土儲(chǔ)占比已超過(guò)90%。

以2019年為例，禹洲新增的35幅土地中，95%地塊都在一線(xiàn)和二線(xiàn)的省會(huì)級(jí)城市，以及準(zhǔn)二線(xiàn)城市，基本布局在上海、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州等地。而這些土地也在2020年轉(zhuǎn)化為可售貨值，支撐了禹洲千億的達(dá)成。

千億之后聚焦產(chǎn)品賦能

禹洲的千億成色，最終還是要落腳于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本：產(chǎn)品。

過(guò)去，對(duì)購(gòu)房者而言，買(mǎi)房看地段、看配套、看品牌，但隨著人們對(duì)于生活品質(zhì)要求越來(lái)越高，尤其是疫情后對(duì)于好房子的需求程度更加強(qiáng)烈，未來(lái)能夠吸引購(gòu)房者的一定是好的產(chǎn)品。

一直以來(lái)，禹洲都秉持“以誠(chéng)建城 以愛(ài)筑家”的初心，以匠心筑造產(chǎn)品，為美好生活賦能。

匠心，可以從禹洲的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念上得到體現(xiàn)。為每一位業(yè)主構(gòu)建有品質(zhì)的居所、有情感的社區(qū)、有文化的生活，正是禹洲住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)策略主線(xiàn)。

在這條主線(xiàn)的貫穿下，禹洲不斷迭代產(chǎn)品體系，提煉出“3有6愛(ài)”產(chǎn)品主張，即：有品質(zhì)的居所、有情感的社區(qū)、有文化的生活；質(zhì)量關(guān)愛(ài)、安全關(guān)愛(ài)、環(huán)境關(guān)愛(ài)、生活關(guān)愛(ài)、全齡關(guān)愛(ài)、暖心關(guān)愛(ài)。并結(jié)合“3有6愛(ài)”落位“101個(gè)價(jià)值點(diǎn)”不斷為客戶(hù)提供有品質(zhì)的產(chǎn)品。

而禹洲匠心打造的這些產(chǎn)品也正被廣泛認(rèn)可。

從行業(yè)內(nèi)來(lái)看，禹洲的產(chǎn)品今年頻獲設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，比如4月初，青島禹洲?朗廷府、佛山禹洲·朗廷灣、福州禹洲·滿(mǎn)江墅、武漢禹洲·商業(yè)廣場(chǎng)、唐山禹洲·樾湖5個(gè)項(xiàng)目同時(shí)斬獲意大利A'Design Award大獎(jiǎng)，分別拿下金獎(jiǎng)、銀獎(jiǎng)、銅獎(jiǎng)、銅獎(jiǎng)、設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。在近日的億翰智庫(kù)的產(chǎn)品力峰會(huì)上，禹洲還榮獲中國(guó)房企超級(jí)產(chǎn)品力TOP33，“雍系”榮獲2020中國(guó)房企住宅產(chǎn)品線(xiàn)景觀營(yíng)造力TOP10，蘇州禹洲?山云庭榮獲2020中國(guó)房企景觀營(yíng)造標(biāo)桿項(xiàng)目TOP5。

從購(gòu)房者角度來(lái)看，提前完成千億銷(xiāo)售額已經(jīng)是購(gòu)房者對(duì)禹洲產(chǎn)品的最佳認(rèn)可。

今年的“黑天鵝”和三道紅線(xiàn)，房企傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)策略面臨不小挑戰(zhàn)。目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，千億雖是行業(yè)下半場(chǎng)的入場(chǎng)券，但千億之后房企又該走向何方？禹洲給出的答案是聚焦產(chǎn)品力，賦能美好生活。禹洲的這劑藥方如何？我們拭目以待。