轉(zhuǎn)載自樓市頭條

作者：村長(zhǎng)♂

如果你持續(xù)看過(guò)巴菲特旗下的伯克希爾哈撒韋的投資組合就會(huì)發(fā)現(xiàn)，巴菲特的絕大部分持倉(cāng)標(biāo)的有一個(gè)共同的秘密：股息率。

這是巴菲特安全邊際原則的具體體現(xiàn)，他認(rèn)為，高股息率的股票更加安全，這樣的企業(yè)也對(duì)市場(chǎng)變化和競(jìng)爭(zhēng)具有更靈活的策略。幾十年來(lái)，伯克希爾一直都是在用這些分紅進(jìn)行再投資，并讓伯克希爾哈撒韋在未來(lái)得到更大的回報(bào)。
近來(lái)，在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性上升的情況之下，美聯(lián)儲(chǔ)降息概率加大，為國(guó)內(nèi)降息打開(kāi)窗口。在降息的預(yù)期之下，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流并豐厚派息的公司的價(jià)值將得到重估。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在整體增速回落、下行趨勢(shì)凸顯的背景下，派息更加成為評(píng)估一個(gè)房企安全性和穩(wěn)健性的核心指標(biāo)。
由于股息率體現(xiàn)的是企業(yè)一整年的派息和股價(jià)之間的聯(lián)系，正值半年報(bào)季，我們用衡量派息的另一個(gè)指標(biāo)——派息率（派息占凈利潤(rùn)的比例）——來(lái)觀察房企對(duì)投資者的中期回報(bào)。
考察近期已經(jīng)公布半年報(bào)的房企的派息率，禹洲地產(chǎn)可以算是“非典型”案例。
剛剛公布半年報(bào)的禹洲地產(chǎn)，宣布派發(fā)中期股息每股12港仙，再加上上市十周年特別中期股息每股3港仙，合計(jì)15港仙，派息率接近50%。
2019年上半年針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控加碼，資金監(jiān)管愈加嚴(yán)厲，指向房企融資端，包括信托、海外債等在內(nèi)的融資渠道收緊，不少房企的日子都過(guò)得緊巴巴。在此背景下依舊慷慨回報(bào)投資者，禹洲地產(chǎn)的底氣來(lái)自哪里？

01業(yè)績(jī)向好，不吝派息

2019年上半年，禹洲地產(chǎn)拿出了一份超預(yù)期的成績(jī)單。
業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約285億元，同比上升32.47%。
隨著行業(yè)向頭部集中，規(guī)模仍然是繞不開(kāi)的一個(gè)詞。尤其對(duì)于民營(yíng)房企而言，規(guī)模意味著江湖地位和資源的傾斜。
能夠保持規(guī)模的穩(wěn)步提升，就等同于未來(lái)的確定性又強(qiáng)了幾分。
與此同時(shí)，隨著過(guò)往業(yè)績(jī)進(jìn)入結(jié)算，禹洲地產(chǎn)的收入和凈利潤(rùn)進(jìn)入豐收期。
數(shù)據(jù)顯示，上半年禹洲地產(chǎn)收入為人民幣116.37億元，同比上升25.91%；歸母凈利潤(rùn)同比上升23.22%至人民幣16.39億元。
相比于部分規(guī)模相近的房企，禹洲的這一業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^佳。
不過(guò)，最令人矚目的，還是禹洲地產(chǎn)的豐厚派息。
禹洲地產(chǎn)董事會(huì)宣布發(fā)放派發(fā)中期股息每股12港仙，上市十周年特別中期股息每股3港仙，合共約為期內(nèi)核心利潤(rùn)的46.81%。
也就是說(shuō)，禹洲地產(chǎn)一口氣派發(fā)了接近一半的凈利潤(rùn)！
事實(shí)上，禹洲地產(chǎn)一直非常注重股東回報(bào)，在派息方面從不吝嗇。
2017、2018年，禹洲地產(chǎn)連續(xù)兩年股息率超過(guò)5%，在中房智庫(kù)發(fā)布的“2018年TOP50房企現(xiàn)金奶牛排行榜”中，禹洲地產(chǎn)以6.97%的股息率位列第4位，堪稱房企中的“現(xiàn)金奶牛”。即使與市場(chǎng)上各類理財(cái)產(chǎn)品相比，投資回報(bào)率也較高。
上市十周年來(lái)，禹洲地產(chǎn)每股已累計(jì)派息2.62港元（經(jīng)紅股調(diào)整后），相當(dāng)于IPO價(jià)格2.7港元的97%。這意味著，投資者如果從上市到現(xiàn)在一直持有禹洲地產(chǎn)的股票，通過(guò)現(xiàn)金分紅的形式差不多已經(jīng)把本金拿回來(lái)了。
再加上紅股，投資收益可謂豐厚。
“（如果）當(dāng)時(shí)投了1股的禹洲地產(chǎn)，現(xiàn)在是拿了1.44股的股票在手上，再考慮到分紅已經(jīng)把本金拿回來(lái)了，所以整體來(lái)看，我們可以說(shuō)是對(duì)得住股東的?！庇碇薜禺a(chǎn)CFO在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如是說(shuō)道。

02豐厚派息背后的流動(dòng)性秘密

2019年上半年以來(lái)，面臨收緊的融資渠道，不少房企的資金鏈面臨考驗(yàn)。禹洲地產(chǎn)卻還能進(jìn)行大手筆分紅，其背后實(shí)際上是較為寬松的流動(dòng)性做支撐。
1、現(xiàn)金充沛
良好的流動(dòng)性，最直觀的就是在手現(xiàn)金。
半年報(bào)顯示，禹洲地產(chǎn)的現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包含受限制現(xiàn)金）約為人民幣389億，比去年同期上升 32.95%。
手握近400億元的現(xiàn)金，禹洲地產(chǎn)的現(xiàn)金充裕程度，與部分規(guī)模排名更靠前的房企不相上下。
充裕的現(xiàn)金，無(wú)疑是禹洲地產(chǎn)回報(bào)投資者最大的底氣。
2、銷售穩(wěn)健，量?jī)r(jià)齊升
并不是說(shuō)房企現(xiàn)金越多就越好，還要看結(jié)構(gòu)和來(lái)源。如果是通過(guò)融資性流入獲取大量現(xiàn)金，那就意味著企業(yè)背負(fù)著沉重的財(cái)務(wù)成本，將來(lái)還會(huì)侵蝕凈利潤(rùn)。
一般認(rèn)為，只有建立在良好銷售回款上的現(xiàn)金流增長(zhǎng)才是健康的。
禹洲地產(chǎn)良好的現(xiàn)金流就主要來(lái)自于銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)。
上半年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜，行業(yè)增速放緩，1-6月TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬(wàn)億元，僅同比微增4%。在此背景下，禹洲地產(chǎn)銷售同比增32.47%，可謂十分亮眼，遠(yuǎn)超行業(yè)同比增速。
值得注意的是，公司銷售的增長(zhǎng)不是以價(jià)換量取得的。上半年，禹洲地產(chǎn)合約銷售均價(jià)約為人民幣15366元/平，還在穩(wěn)步上升中（2018年是15125元/平），顯示出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。相比于上半年不少房企均價(jià)有所下跌，禹洲地產(chǎn)的銷售價(jià)格較為堅(jiān)挺，后市勁頭足，有望持續(xù)提供現(xiàn)金流。
單看2019年，預(yù)計(jì)下半年供貨約人民幣800億元，只要去化一半就能完成今年670億元的目標(biāo)。

3、投資審慎，多元拿地
分析房企現(xiàn)金流，要看流入，也要看流出。一般而言房企現(xiàn)金流出主要用于拿地。而禹洲地產(chǎn)在拿地方面的優(yōu)勢(shì)可能被低估。
在2019年上半年，禹洲地產(chǎn)抓住窗口，在北京、上海、青島、鄭州、佛山等9個(gè)城市獲取14幅優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積達(dá)到212萬(wàn)平方米。
值得注意的是，其中9幅地塊為第一季度地價(jià)較低時(shí)以底價(jià)或低溢價(jià)率摘牌，公司的窗口把握能力可見(jiàn)一斑。
不僅僅是招拍掛市場(chǎng)。禹洲地產(chǎn)17-18年新增土地儲(chǔ)備建筑面積中約60%來(lái)自收并購(gòu)，公司在并購(gòu)市場(chǎng)的能力較強(qiáng)。
通過(guò)把握窗口期、多元拿地渠道，禹洲地產(chǎn)降低了財(cái)務(wù)壓力，也有利于公司保持較好的流動(dòng)性。

另外，禹洲地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始發(fā)力，也能提供可持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流。截止期末，禹洲擁有27個(gè)處于不同階段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，打造商業(yè)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。

03土儲(chǔ)聚焦一二線，千億可期

要為股東創(chuàng)造長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值，還要求公司具備可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的潛力。
房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性較強(qiáng)，房企需要具備平滑周期的能力才能穩(wěn)健前行。特別是，當(dāng)下行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，地產(chǎn)邏輯生變，用龍湖董事會(huì)主席吳亞軍的話說(shuō)就是，“水大魚(yú)大、蒙眼狂奔的時(shí)代一去不返”，對(duì)房企的安全性和可持續(xù)性提出了更高的要求。
一個(gè)近在眼前的例子是，上半年一二線城市樓市高位橫盤(pán)，需求仍然強(qiáng)勁，三四線城市樓市需求相對(duì)疲軟，一些前期三四線城市布局較大的房企就遭遇了困境。
我們說(shuō)，隨著我國(guó)的城市化進(jìn)程步入城市群階段，人口、產(chǎn)業(yè)會(huì)繼續(xù)向高能級(jí)城市集中，樓市的未來(lái)大概率屬于長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)以及京津冀等區(qū)域經(jīng)濟(jì)體。一直深耕一二線城市的禹洲地產(chǎn)，有望受益。
舉個(gè)例子，禹洲地產(chǎn)預(yù)計(jì)下半年約人民幣800億元的供貨當(dāng)中，一二線城市占比達(dá)約90%。
從土儲(chǔ)來(lái)看，截至2019年6月30日，禹洲地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備約1918萬(wàn)平方米，138個(gè)項(xiàng)目，分別分布于六大都市圈共30個(gè)城市，平均樓面成本約為每平方米人民幣5580元。
相比于超過(guò)1.5萬(wàn)元/平的銷售均價(jià)，較低的樓面成本保障了公司未來(lái)的安全邊際和盈利空間。
這不是朝夕之功。
從2018年業(yè)績(jī)來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)就已經(jīng)為禹洲地產(chǎn)營(yíng)收貢獻(xiàn)主力。在已確認(rèn)銷售收入的區(qū)域分布上，長(zhǎng)三角占 75.84%，海西占 15.73%，環(huán)渤海占6.4%，華中區(qū)域占1.14%，粵港澳大灣區(qū)占 0.75%。

擁有良好的布局和充足的流動(dòng)性，像禹洲地產(chǎn)這樣的企業(yè)有望在保持安全性的同時(shí)穩(wěn)步朝千億目標(biāo)前進(jìn)，在行業(yè)格局固化之前占據(jù)一席之地，繼續(xù)為投資者提供穩(wěn)定投資回報(bào)。

值得注意的是，今年以來(lái)，禹洲地產(chǎn)獲得天風(fēng)證券首次覆蓋，給予買入評(píng)級(jí)，并再次獲得摩根大通、中金、花旗、聯(lián)昌國(guó)際、中泰國(guó)際、華泰、星展等多家境內(nèi)外知名機(jī)構(gòu)看好并重申優(yōu)于大市、買入或推薦評(píng)級(jí)。

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一張圖讀懂禹洲地產(chǎn)2019年中期業(yè)績(jī)