2019.08.29
媒體看禹洲丨現(xiàn)金為王！千億路上，禹洲地產(chǎn)的慷慨和遠方
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轉(zhuǎn)載自樓市頭條
作者：村長♂
如果你持續(xù)看過巴菲特旗下的伯克希爾哈撒韋的投資組合就會發(fā)現(xiàn)，巴菲特的絕大部分持倉標(biāo)的有一個共同的秘密：股息率。
近來，在整體經(jīng)濟環(huán)境不確定性上升的情況之下，美聯(lián)儲降息概率加大，為國內(nèi)降息打開窗口。在降息的預(yù)期之下，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流并豐厚派息的公司的價值將得到重估。
對于房地產(chǎn)市場而言，在整體增速回落、下行趨勢凸顯的背景下，派息更加成為評估一個房企安全性和穩(wěn)健性的核心指標(biāo)。
由于股息率體現(xiàn)的是企業(yè)一整年的派息和股價之間的聯(lián)系，正值半年報季，我們用衡量派息的另一個指標(biāo)——派息率（派息占凈利潤的比例）——來觀察房企對投資者的中期回報。
考察近期已經(jīng)公布半年報的房企的派息率，禹洲地產(chǎn)可以算是“非典型”案例。
剛剛公布半年報的禹洲地產(chǎn)，宣布派發(fā)中期股息每股12港仙，再加上上市十周年特別中期股息每股3港仙，合計15港仙，派息率接近50%。
2019年上半年針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控加碼，資金監(jiān)管愈加嚴厲，指向房企融資端，包括信托、海外債等在內(nèi)的融資渠道收緊，不少房企的日子都過得緊巴巴。在此背景下依舊慷慨回報投資者，禹洲地產(chǎn)的底氣來自哪里？
01業(yè)績向好，不吝派息
2019年上半年，禹洲地產(chǎn)拿出了一份超預(yù)期的成績單。
業(yè)績報告顯示，上半年禹洲地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額約285億元，同比上升32.47%。
隨著行業(yè)向頭部集中，規(guī)模仍然是繞不開的一個詞。尤其對于民營房企而言，規(guī)模意味著江湖地位和資源的傾斜。
能夠保持規(guī)模的穩(wěn)步提升，就等同于未來的確定性又強了幾分。
與此同時，隨著過往業(yè)績進入結(jié)算，禹洲地產(chǎn)的收入和凈利潤進入豐收期。
數(shù)據(jù)顯示，上半年禹洲地產(chǎn)收入為人民幣116.37億元，同比上升25.91%；歸母凈利潤同比上升23.22%至人民幣16.39億元。
相比于部分規(guī)模相近的房企，禹洲的這一業(yè)績增速較佳。
不過，最令人矚目的，還是禹洲地產(chǎn)的豐厚派息。
禹洲地產(chǎn)董事會宣布發(fā)放派發(fā)中期股息每股12港仙，上市十周年特別中期股息每股3港仙，合共約為期內(nèi)核心利潤的46.81%。
也就是說，禹洲地產(chǎn)一口氣派發(fā)了接近一半的凈利潤！
事實上，禹洲地產(chǎn)一直非常注重股東回報，在派息方面從不吝嗇。
2017、2018年，禹洲地產(chǎn)連續(xù)兩年股息率超過5%，在中房智庫發(fā)布的“2018年TOP50房企現(xiàn)金奶牛排行榜”中，禹洲地產(chǎn)以6.97%的股息率位列第4位，堪稱房企中的“現(xiàn)金奶?！?。即使與市場上各類理財產(chǎn)品相比，投資回報率也較高。
上市十周年來，禹洲地產(chǎn)每股已累計派息2.62港元（經(jīng)紅股調(diào)整后），相當(dāng)于IPO價格2.7港元的97%。這意味著，投資者如果從上市到現(xiàn)在一直持有禹洲地產(chǎn)的股票，通過現(xiàn)金分紅的形式差不多已經(jīng)把本金拿回來了。
再加上紅股，投資收益可謂豐厚。
“（如果）當(dāng)時投了1股的禹洲地產(chǎn)，現(xiàn)在是拿了1.44股的股票在手上，再考慮到分紅已經(jīng)把本金拿回來了，所以整體來看，我們可以說是對得住股東的?！庇碇薜禺a(chǎn)CFO在業(yè)績發(fā)布會上如是說道。
02豐厚派息背后的流動性秘密
1、現(xiàn)金充沛
良好的流動性，最直觀的就是在手現(xiàn)金。
半年報顯示，禹洲地產(chǎn)的現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包含受限制現(xiàn)金）約為人民幣389億，比去年同期上升 32.95%。
手握近400億元的現(xiàn)金，禹洲地產(chǎn)的現(xiàn)金充裕程度，與部分規(guī)模排名更靠前的房企不相上下。
充裕的現(xiàn)金，無疑是禹洲地產(chǎn)回報投資者最大的底氣。
2、銷售穩(wěn)健，量價齊升
并不是說房企現(xiàn)金越多就越好，還要看結(jié)構(gòu)和來源。如果是通過融資性流入獲取大量現(xiàn)金，那就意味著企業(yè)背負著沉重的財務(wù)成本，將來還會侵蝕凈利潤。
一般認為，只有建立在良好銷售回款上的現(xiàn)金流增長才是健康的。
禹洲地產(chǎn)良好的現(xiàn)金流就主要來自于銷售穩(wěn)步增長。
上半年國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜，行業(yè)增速放緩，1-6月TOP100房企累計權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬億元，僅同比微增4%。在此背景下，禹洲地產(chǎn)銷售同比增32.47%，可謂十分亮眼，遠超行業(yè)同比增速。
值得注意的是，公司銷售的增長不是以價換量取得的。上半年，禹洲地產(chǎn)合約銷售均價約為人民幣15366元/平，還在穩(wěn)步上升中（2018年是15125元/平），顯示出量價齊升的態(tài)勢。相比于上半年不少房企均價有所下跌，禹洲地產(chǎn)的銷售價格較為堅挺，后市勁頭足，有望持續(xù)提供現(xiàn)金流。
單看2019年，預(yù)計下半年供貨約人民幣800億元，只要去化一半就能完成今年670億元的目標(biāo)。
3、投資審慎，多元拿地
分析房企現(xiàn)金流，要看流入，也要看流出。一般而言房企現(xiàn)金流出主要用于拿地。而禹洲地產(chǎn)在拿地方面的優(yōu)勢可能被低估。
在2019年上半年，禹洲地產(chǎn)抓住窗口，在北京、上海、青島、鄭州、佛山等9個城市獲取14幅優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積達到212萬平方米。
值得注意的是，其中9幅地塊為第一季度地價較低時以底價或低溢價率摘牌，公司的窗口把握能力可見一斑。
不僅僅是招拍掛市場。禹洲地產(chǎn)17-18年新增土地儲備建筑面積中約60%來自收并購，公司在并購市場的能力較強。
通過把握窗口期、多元拿地渠道，禹洲地產(chǎn)降低了財務(wù)壓力，也有利于公司保持較好的流動性。
另外，禹洲地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)力，也能提供可持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流。截止期末，禹洲擁有27個處于不同階段的商業(yè)地產(chǎn)項目，打造商業(yè)面積超過200萬平方米。
03土儲聚焦一二線，千億可期
要為股東創(chuàng)造長遠價值，還要求公司具備可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的潛力。
房地產(chǎn)行業(yè)波動性較強，房企需要具備平滑周期的能力才能穩(wěn)健前行。特別是，當(dāng)下行業(yè)進入下半場，地產(chǎn)邏輯生變，用龍湖董事會主席吳亞軍的話說就是，“水大魚大、蒙眼狂奔的時代一去不返”，對房企的安全性和可持續(xù)性提出了更高的要求。
一個近在眼前的例子是，上半年一二線城市樓市高位橫盤，需求仍然強勁，三四線城市樓市需求相對疲軟，一些前期三四線城市布局較大的房企就遭遇了困境。
我們說，隨著我國的城市化進程步入城市群階段，人口、產(chǎn)業(yè)會繼續(xù)向高能級城市集中，樓市的未來大概率屬于長三角、粵港澳大灣區(qū)以及京津冀等區(qū)域經(jīng)濟體。一直深耕一二線城市的禹洲地產(chǎn)，有望受益。
舉個例子，禹洲地產(chǎn)預(yù)計下半年約人民幣800億元的供貨當(dāng)中，一二線城市占比達約90%。
從土儲來看，截至2019年6月30日，禹洲地產(chǎn)的土地儲備約1918萬平方米，138個項目，分別分布于六大都市圈共30個城市，平均樓面成本約為每平方米人民幣5580元。
相比于超過1.5萬元/平的銷售均價，較低的樓面成本保障了公司未來的安全邊際和盈利空間。
這不是朝夕之功。
從2018年業(yè)績來看，長三角地區(qū)就已經(jīng)為禹洲地產(chǎn)營收貢獻主力。在已確認銷售收入的區(qū)域分布上，長三角占 75.84%，海西占 15.73%，環(huán)渤海占6.4%，華中區(qū)域占1.14%，粵港澳大灣區(qū)占 0.75%。
擁有良好的布局和充足的流動性，像禹洲地產(chǎn)這樣的企業(yè)有望在保持安全性的同時穩(wěn)步朝千億目標(biāo)前進，在行業(yè)格局固化之前占據(jù)一席之地，繼續(xù)為投資者提供穩(wěn)定投資回報。
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一張圖讀懂禹洲地產(chǎn)2019年中期業(yè)績
