2019年上半年，禹洲地產(chǎn)（01628.HK）積極順應(yīng)國家政策及行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，繼續(xù)堅(jiān)持“區(qū)域深耕，全國領(lǐng)先”的戰(zhàn)略，堅(jiān)定秉持利潤、規(guī)模及風(fēng)險控制的平衡發(fā)展原則，使公司規(guī)模穩(wěn)步增長，盈利持續(xù)領(lǐng)先行業(yè)，布局更加均衡。2019年上半年，禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為人民幣116.37億元，同比增長25.91%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為人民幣16.39億元，同比增長23.22%。

▌業(yè)績表現(xiàn)：規(guī)模和收入穩(wěn)步上升，盈利能力持續(xù)領(lǐng)先
近年來禹洲地產(chǎn)總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，2019年上半年禹洲總資產(chǎn)達(dá)人民幣1,432.07億元，凈資產(chǎn)達(dá)人民幣228.19億元，較2018年年末分別增長了24.46%和6.48%。
圖：2014-2019年上半年禹洲總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公報，中指研究院整理
從銷售業(yè)績看，2019年上半年禹洲實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績的大幅增長，銷售額及銷售面積分別為人民幣284.74億元、185.30萬平方米，同比分別增長32.47%和17.44%，銷售額及銷售面積增長率均高于行業(yè)平均水平。其中長三角區(qū)域仍然是禹洲地產(chǎn)合約銷售金額的主力軍，上海、南京、合肥、蘇州等11個城市貢獻(xiàn)合約銷售金額196.6億元，占總合約銷售金額的69.04%。
圖：2014-2019年上半年禹洲銷售額和銷售面積增長情況

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從盈利能力看，2019年上半年，禹洲地產(chǎn)的收入為人民幣116.37億元，同比增長25.91%，創(chuàng)歷史新高，主要由于交付物業(yè)總建筑面積增加及平均銷售單價上升，令物業(yè)銷售確認(rèn)收入有所上升。其中，物業(yè)銷售收入達(dá)人民幣113.28億元，同比上升25.97%，占集團(tuán)總收入的97.12%；來自物業(yè)投資的收入約為人民幣1.48億元，同比增長約44.35%，主要由于相關(guān)物業(yè)出租面積及租金單價上升所致；物業(yè)管理業(yè)務(wù)錄得物業(yè)管理費(fèi)收入為人民幣1.77億元，較去年同期增加11.89%。期內(nèi)，毛利為人民幣31.40億元， 2019年上半年母公司擁有人應(yīng)占利潤為人民幣16.39億元，同比上升23.22%，母公司擁有人應(yīng)占核心利潤同比上升20.63%至人民幣13.97億元。
中期業(yè)績發(fā)布會上，禹洲地產(chǎn)宣布的中期派息政策為市場帶來驚喜，中期股息12港仙，加派上市十周年每股特別股息3港仙，合計(jì)派息同比增長62.1％，派息率高達(dá)46.81％。這也顯示了禹洲致力于回饋股東的良好意愿，上市十年以來累計(jì)派息達(dá)2.62港元（經(jīng)紅股調(diào)整），相當(dāng)于IPO價格的97%。
圖：2014-2019年上半年禹洲營業(yè)收入和凈利潤情況

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從結(jié)轉(zhuǎn)效率來看，2019上半年禹洲地產(chǎn)的結(jié)轉(zhuǎn)效率在提升，其營業(yè)收入與去年平均合約負(fù)債的比值為0.97，比2018上半年提升了0.2，可見公司在加快周轉(zhuǎn)，未來隨著合約負(fù)債的結(jié)轉(zhuǎn)加大力度，將會進(jìn)一步保障了公司未來營收增長。
▌土儲情況：區(qū)域布局更加均衡化，適時拿地土儲充裕
2019年在“區(qū)域深耕，全國領(lǐng)先”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，禹洲地產(chǎn)緊跟市場發(fā)展動向，把握城市發(fā)展時機(jī)，以合理并具有吸引力的地價，積極審慎的在長三角、海西、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、華中及西南這六大都市圈進(jìn)行深耕布局。截至2019年6月30日，集團(tuán)的土地儲備總可供銷售建筑面積約1,918萬平方米，138個項(xiàng)目，現(xiàn)有的土地儲備滿足公司未來三至四年的發(fā)展需求。公司土儲分別分布于六大都市圈共30個城市，這些土儲超過8成位于一二線城市，平均樓面成本約為每平方米人民幣5,580元，而上半年的合約銷售均價為每平方米人民幣15,366元，受一二線限價影響，地價售價比為0.36，整體來看，禹洲的土地成本控制得當(dāng)。
圖：2019年上半年禹洲地產(chǎn)六大區(qū)域土地儲備面積占比情況

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在2019年上半年，集團(tuán)準(zhǔn)確把握拿地的良好時機(jī)積極拿地，在土地市場尚未升溫之前，在北京、上海、青島、鄭州、佛山等9個城市獲取14幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增土儲總建筑面積達(dá)到212萬平方米，可售貨值達(dá)人民幣503億元。供銷比從2018年末的0.93上升到2019年上半年的1.14，存貨合同負(fù)債比（期末存貨/平均合同負(fù)債，衡量存貨以目前預(yù)收規(guī)模的去化速度）也從3.8上升為4.4。同時公司布局更加均衡，上半年加大了對大灣區(qū)和華中區(qū)域的布局，其中佛山新增權(quán)益土儲建面最高，占比為26.0%。
圖：2019年上半年禹洲地產(chǎn)新增土地儲備權(quán)益面積占比情況

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▌業(yè)務(wù)拓展：商業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)力，提供可持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流
目前禹洲商業(yè)在上海、廈門、沈陽、合肥、泉州、南京、武漢、杭州、蘇州等地，運(yùn)營及籌備共27個項(xiàng)目，打造商業(yè)面積超過200萬平方米，擁有專業(yè)的商管團(tuán)隊(duì)582人，商業(yè)產(chǎn)品覆蓋了購物中心、寫字樓、社區(qū)商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。禹洲商業(yè)積極探尋破局方式，從業(yè)態(tài)、模式、設(shè)計(jì)、資本四大創(chuàng)新入手，整合在線、線下渠道，利用大數(shù)據(jù)、智慧物流、供應(yīng)鏈等新興業(yè)態(tài)，迎合消費(fèi)需求，提升購物體驗(yàn)。此外，禹洲商業(yè)在長租公寓、聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)進(jìn)行大膽嘗試，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行合理布局，產(chǎn)生更大的商業(yè)效益；同時嘗試對外進(jìn)行商業(yè)管理輸出以及對部分項(xiàng)目采用輕資產(chǎn)管理，爭取商業(yè)管理模式多樣化創(chuàng)新。
▌融資情況：多元化融資，有效控制融資成本
2019上半年，禹洲拓展多元化融資渠道，采用審慎財務(wù)政策，致力于平衡財務(wù)風(fēng)險及降低資金成本，公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物和受限制現(xiàn)金為人民幣389.26億元，較去年年末上升32.95%，短期償債風(fēng)險較小。
期內(nèi)，禹洲地產(chǎn)通過境外融資渠道共籌得15億美元的海外優(yōu)先票據(jù)；境內(nèi)成功發(fā)行總額為人民幣35億元的五年期公司債；為保持融資渠道多元化及靈活性，禹洲今年與中國工商銀行簽約，納入工行總行級客戶名單，開啟銀企戰(zhàn)略合作。且截至2019年6月30日，集團(tuán)境內(nèi)外錄得加權(quán)平均融資成本為7.47%。
未來禹洲地產(chǎn)將積極順應(yīng)國家政策及行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，繼續(xù)堅(jiān)持“區(qū)域深耕，全國領(lǐng)先”的戰(zhàn)略，堅(jiān)定秉持聞名業(yè)內(nèi)的規(guī)模、利潤及風(fēng)險控制平衡發(fā)展原則，審慎評估和衡量市場上的機(jī)遇與風(fēng)險，緊緊把握市場發(fā)展方向，以合理并具有吸引力的土地成本在六大都市圈進(jìn)行深耕布局。

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一張圖讀懂禹洲地產(chǎn)2019年