8月27日，禹洲地產(chǎn)（01628.hk）發(fā)布中期業(yè)績。今年上半年，禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入116.37億元，同比增長25.9%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額284.7億元，同比提升32.5%，完成全年670億元業(yè)績目標(biāo)的42.5%。

截止2019年上半年末，禹洲地產(chǎn)土地儲備的總可供銷售建筑面積約1918萬平方米，總可售貨值超過3400億元。其中下半年的供貨值達(dá)800億，只要完成50%的銷售，禹洲地產(chǎn)就能完成今年的既定目標(biāo)。

禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人、董事局主席林龍安表示：未來會在嚴(yán)控負(fù)債比例的情況下，能夠均衡公司銷售收入，抓住合適的時機(jī)繼續(xù)購入合適的土地。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，禹洲的盈利增長還是比較穩(wěn)的。在本次業(yè)績發(fā)布會上禹洲地產(chǎn)派發(fā)了2019年中期股息每股12港仙及上市十周年特別中期股息每股3港仙，派息率達(dá)46.81%。

穩(wěn)步提升規(guī)模的同時，在行業(yè)下行的大環(huán)境下，禹洲地產(chǎn)還能保持一個高于行業(yè)平均水平的毛利率，我認(rèn)為這跟禹洲一貫務(wù)實(shí)的發(fā)展戰(zhàn)略是分不開的。無論是投資布局、財(cái)務(wù)指標(biāo)還是團(tuán)隊(duì)管理，禹洲地產(chǎn)都有值得學(xué)習(xí)的地方。

01銷售：同比增長32.5%，長三角業(yè)績占比70%

2019年上半年，禹洲地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額284.7億元，銷售面積185.3萬平方米，分別同比提升32.5%和17.4%。截止上半年末，完成全年670億元業(yè)績目標(biāo)的42.5%。值得注意的是，為了在2020年實(shí)現(xiàn)1000億元的全口徑業(yè)績規(guī)模，禹洲地產(chǎn)也加大了合作項(xiàng)目的布局。

其中，長三角區(qū)域?yàn)橛碇薜臉I(yè)績做出了最高貢獻(xiàn)，達(dá)196.6億元，占比近7成。禹洲在蘇州、合肥兩城的銷售金額分別達(dá)到了59.4億元和40.5億元，分別排進(jìn)了當(dāng)?shù)胤科蠛霞s銷售金額排行的第六和第七位；南京、上海的業(yè)績貢獻(xiàn)也達(dá)到了35.3億元和33.9億元。海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的福州、華中區(qū)域的武漢上半年的業(yè)績規(guī)模也較高，上半年分別實(shí)現(xiàn)了24.3億元和15.8億元的銷售。

此外，在商業(yè)板塊的提速，也是禹洲地產(chǎn)未來新的增長點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，禹洲地產(chǎn)的投資物業(yè)租金收入約為人民幣1.47億元，同比上升44.35%。物業(yè)管理收入約為人民幣1.77億元，按年上升11.89%。

02

投資：積極布局一二線，可售貨值超3400億

從投資拿地的布局來看，我認(rèn)為對于長期的風(fēng)險(xiǎn)控制這塊，禹洲是更有優(yōu)勢的。

首先，禹洲地產(chǎn)不會在每一次市場最火爆的時候去拿地，往往是逆周期拿地順周期賣房；其次就是它70%的銷售其實(shí)貢獻(xiàn)集中在長三角，長三角實(shí)際就是最近幾年乃至于未來的我認(rèn)為最好的投資方向，或者說發(fā)展最快的區(qū)域；再者禹洲投資的基本都是一線和二線城市，很多開發(fā)商是今年年初才開始沖到一二線，而禹洲是一直堅(jiān)持投資一二線。

近幾年，禹洲地產(chǎn)在“區(qū)域深耕、全國領(lǐng)先”的戰(zhàn)略下，積極布局長三角、海西、環(huán)渤海、大灣區(qū)、華中以及西南六大都市圈。

數(shù)據(jù)顯示，截止2019年上半年，禹洲地產(chǎn)土地儲備的總可供銷售建筑面積約1918萬平方米，總可售貨值超過3400億元，其中80.1%位于一二線城市，平均土地成本5580元/平方米。

今年上半年，禹洲以招拍掛及收并購?fù)緩叫略鐾恋赝顿Y14幅，投資總金額235.95億元，主要位于北京、上海、青島、杭州、合肥、鄭州、佛山等城市。其中，權(quán)益金額141.3億元。

03

財(cái)務(wù)：現(xiàn)金充足，盈利穩(wěn)定增長

從數(shù)據(jù)來看，截止2019年上半年，禹洲持有貨幣資金389.3億元，較2018年末增長32.9%。

現(xiàn)金短債比和長短期債務(wù)比分別較2018年末提升1.07和1.41至2.85和3.06，負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化。凈負(fù)債率為72.7%，處于行業(yè)合理水平。期內(nèi)，禹洲地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本為7.47%。

從盈利水平看，2019年上半年禹洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入116.37億元，同比增長25.9%，其中物業(yè)銷售收入113.03億元。上半年實(shí)現(xiàn)毛利潤31.4億元，同比增長7.8%。歸屬于母公司股東的核心凈利潤13.97億元，核心凈利率達(dá)12%。

禹洲的財(cái)務(wù)方面，我認(rèn)為總體來說表現(xiàn)還是既穩(wěn)健又進(jìn)取的，這為它未來的發(fā)展提供了充足的子彈和相應(yīng)的動力。

與同規(guī)模房企相比，禹洲地產(chǎn)的融資成本相對較低，杠桿率不高。在融資方面也能靈活運(yùn)用多種方式，保證一個充裕的現(xiàn)金流。比如今年年初，禹洲地產(chǎn)成功抓住了時間窗口，完成了多次海外市場的“低成本”發(fā)債，到七月份我們回頭來看，房企海外發(fā)債這塊做出相應(yīng)的限制之后，實(shí)際上禹洲已經(jīng)立于不敗之地了。

綜合禹洲2018年的業(yè)績表現(xiàn)和其2020年沖千億目標(biāo)的決心來看，2019年至今積極的投資態(tài)度不僅是全國化布局的戰(zhàn)略需要，也有其規(guī)模增長的壓力。

總體來看，素來穩(wěn)健的禹洲保持著一貫水準(zhǔn)。對于禹洲而言，如何平衡規(guī)模沖千億的目標(biāo)和公司整體的經(jīng)營利潤率水平，相當(dāng)考驗(yàn)管理層的決策。

在這點(diǎn)上，我對禹洲的團(tuán)隊(duì)還是很有信心的。禹洲的老板林龍安個人低調(diào)務(wù)實(shí)，很信任職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，授權(quán)也非常充分，所以禹洲的職業(yè)經(jīng)理人發(fā)展體系架構(gòu)十分完善，團(tuán)隊(duì)也比較穩(wěn)定，因此禹洲能一直保持著比較高的運(yùn)行效率，這也是有助于公司中長期發(fā)展的重要因素。

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一張圖讀懂禹洲地產(chǎn)2019年中期業(yè)績